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没买房的恭喜了!国家正式通知,9月开始实行!

发表时间: 2021-08-31 18:37:34

作者: 河南恒生财务管理有限公司

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▨  房地产调控工作又迎大招!住建部等8部门:持续开展整治规范房地产市场秩序工作!

整治房地产市场乱象,八个部门出手了

▨  近日,从住房和城乡建设部获悉:为深入贯彻落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署,加大房地产市场秩序整治力度,切实维护人民群众合法权益。

▨  住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、自然资源部、税务总局、市场监管总局、银保监会、国家网信办联合印发了《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》(以下简称《通知》)


《通知》明确整治工作原则:


一 是坚持聚焦问题、重点整治

以问题为导向,重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。


二 是坚持群众参与、开门整治

以维护人民群众切身利益为出发点和落脚点,充分调动群众广泛参与的积极性,定期公布整治工作阶段性成果,让人民群众看到实实在在的成效。三是坚持齐抓共管、综合整治。


充分发挥部门职能作用,加强协同配合,整合资源力量,建立部门联动机制,提高房地产市场秩序综合整治能力。四是坚持标本兼治、长效整治。


综合运用法律、经济、行政和信息化等多种手段,既解决当前房地产市场突出问题,又注重完善体制机制,从源头上规范房地产市场秩序。


《通知》要求,持续加大惩处力度

各地要根据实际情况,创新思路,多措并举,依法依规开展整治。


对本行政区域内违法违规的房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业、物业服务企业、金融机构、网络媒体及从业人员,依法依规采取警示约谈、停业整顿、吊销营业执照和资质资格证书等措施,并予以公开曝光;


涉嫌犯罪的,移交公安司法部门依法查处。


对逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等存在重大经营风险的企业,实施重点监管,提升风险防范化解能力。


《通知》指出,强化监督评价考核

落实房地产市场调控评价考核措施,对整治工作得力、成效明显的城市,予以表扬;

对房地产市场秩序问题突出,未履行监管责任及时妥善处置的城市,进行约谈问责。


住房和城乡建设部等8部门通过持续开展整治工作,力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转。

要点梳理

▨  要点一:房地产开发

1、房地产开发企业违法违规开工建设;

2、未按施工图设计文件开发建设;

3、未按房屋买卖合同约定如期交付;

4、房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出;

5、未按完整居住社区建设标准建设配套设施。


▨  要点二:房屋买卖

1、发布虚假违法房地产广告,发布虚假房源信息;

2、捂盘惜售,囤积房源;

3、挪用交易监管资金;

4、套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房;

5、协助购房人非法规避房屋交易税费;

6、违规收取预付款、“茶水费”等费用,变相涨价;

7、利用不公平格式条款侵害消费者权益;

8、捆绑销售车位、储藏室;

9、捏造、散布不实信息,扰乱市场秩序。

▨  要点三:住房租赁

1、未提交开业报告即开展经营;

2、未按规定如实完整报送相关租赁信息;

3、网络信息平台未履行信息发布主体资格核验责任;

4、克扣租金押金;

5、采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户;

6、违规开展住房租赁消费贷款业务;

7、存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为;

8、未按规定办理租金监管。

▨  要点四:物业服务

1、未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务;

2、未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息;

3、超出合同约定或公示收费项目标准收取费用;

4、擅自利用业主共有部分开展经营活动,侵占、挪用业主共有部分经营收益;

5、物业服务合同依法解除或者终止后,无正当理由拒不退出物业服务项目。

即日起,严查非法规避房屋交易税费,我们应该怎么办?

现行政策下,买卖、出租、继承、赠与房产都涉及什么税?如何操作才不违规?

情形一、个人销售房产交哪些税?

▨  一、增值税

1.个人销售其取得的不动产(不含其购买的住房),应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

2.个人转让其自建的不动产(不含其自建自用住房),以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

3.个人销售自建自用住房免征增值税。

4.个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

5.个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

6.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。家庭财产分割,包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

                
▨  二、个人所得税

1.个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。依据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)第三条规定:“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。”

2.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得,暂免征收个人所得税。个人转让购入不满5年或家庭非唯一住房,以其转让收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额,按财产转让所得缴纳个人所得税,税率为20%。

3.以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税;

(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

(三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

4.通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置,个人因离婚办理房屋产权过户手续,不征收个人所得税。


▨  三、印花税

对个人销售或购买住房暂免征收印花税。


▨  四、土地增值税

对个人销售住房暂免征收土地增值税。以下继承及赠与房地产的行为不征收土地增值税;

(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

(二)房产所有人、土地作用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。


▨  五、契税

1.契税税率为3%—5%。契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。


2.自2016年2月22日起,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。


3.自2016年2月22日起,对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。(北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施)家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。


4.对于个人无偿赠与不动产的行为,应对受赠人全额征收契税,但并不包括法定继承人继承土地、房屋权属的情况。


5.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税 。                                    


▨  六、附加税费

增值税涉及的附加税包括:城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加,计税依据为增值税税额。由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况,以及宏观调控需要确定,对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征城市维护建设税和教育费附加、地方教育费附加。                                    


政策依据:

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)

《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)

《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)

《中华人民共和国契税法》(中华人民共和国主席令第五十二号)


情形二、个人赠与房屋时涉及的个税相关政策

▨  一、赠与方应纳税所得额(除税收优惠情形外)

赠与方应纳税所得额=房产核定价格-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用

对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入,但必须保证各税种计税价格一致纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。


政策依据:

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)《中华人民共和国税收征收管理法》(中华人民共和国主席令2001年第49号)


▨  二、受赠方应纳税所得额(除税收优惠情形外)

1.受赠方应纳税所得额=房产赠与合同上标明的赠与房屋价值-赠与过程中受赠人支付的相关税费。

2.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。

3.赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的,税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。


政策依据:

《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部 税务总局公告2019年第74号)《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)


▨  三、受赠人将受赠房屋再次转让时

1.受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。受赠人应纳税所得额=转让受赠房屋收入-原捐赠人取得该房屋的实际购置成本-赠与过程中受赠人支付的相关税费-转让过程中受赠人支付的相关税费。

2.受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的,税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。


政策依据:

《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)


▨  四、个人所得税优惠政策

符合以下情形的,对当事双方不征收个人所得税:

(1)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

(2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

(3)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房,取得的所得免征个人所得税。


政策依据:

《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部 税务总局公告2019年第74号)《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)


▨  五、契税:

(1)在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税。

(2)对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。计税价格由征收机关按照市场价格核定。


政策依据:

《财政部 国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》(财税〔2014〕4号)《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函〔2004〕1036号)

2.土地增值税:

(1)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

(2)《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中所称的“赠与”是指:房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。政策依据:《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第588号)《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)。


▨  情形三、个人出租房屋要交哪些税?

一、增值税

(一)自然人出租房屋

1.自然人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

2.自然人出租不动产(不含住房),按照5%的征收率计算应纳税额。

(二)个体工商户出租房屋

1.个体工商户出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税税额。

2.个体工商户出租不动产(不含住房)适用一般计税方法计税的,税率为9%;个体工商户出租不动产(不含住房)适用简易计税方法计税的,征收率为5%。其他个人,采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过15万元的,免征增值税。上述政策自2021年4月1日起施。


▨  二、房产税  

个人出租房屋,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。  

对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税。


▨  三、城镇土地使用税    

 对个人出租住房,不区分用途,免征城镇土地使用税。


▨  四、印花税     

对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。


▨  五、个人所得税     

个人出租房屋取得的租金收入应按;财产租赁所得;项目计算缴纳个人所得税,税率为20%。对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得,自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。  

财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为:

(一)财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加,可持完税(缴款)凭证,从其财产租赁收入中扣除。

(二)向出租方支付的租金。

(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。

(四)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得,每次收入不超过四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用。个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分,按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。

▨  六、附加税费增值税涉及的附加城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加,计税依据为增值税税额。

1.城市维护建设税:纳税人所在地在市区的,税率为7%;纳税人所在地在县城、镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或镇的,税率为1%。

2. 教育费附加:3%

3. 地方教育费附加:2%由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况,以及宏观调控需要确定,对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。


政策依据:

《国家税务总局关于发布纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)

《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2021年第5号)

《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知 》(财综〔2010〕98号)

《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(国发〔1985〕19号)

《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)


案例分析:

2021年4月2日将一处原值200万元的住房(2010年购入)出租给吴某等人,双方签订租赁合同,租期3年,承租方4月8日一次性支付3年租金18万元。其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产的,其租金可在租赁期内平均分摊,分摊后月租金收入不超过15万元的,免征增值税。18/3/12=0.5万元/月﹤15万元/月,免征增值税。随征的附加税费同时减免。第一年房产税:18/3×4%=0.24万元,叠加享受减税优惠0.24×50%=0.12万元。个人所得税:[(18/3/12-0.12/12)×(1-20%)×10%] ×12=0.4704万元。


▨  情形四、父母把房子赠与子女要交哪些税?

▨  一、房屋赠与

首先我们要了解所发生的业务——房屋赠与。房屋赠与是指一方(赠与人)自愿把自己所拥有的房屋无偿赠与他人(受赠人),他人愿意接受的民事法律行为。房产赠与一般需要双方当事人订立书面合同,并且可以做房产赠与公证。


▨  二、父母要交哪些税

房屋赠与人涉及增值税、个人所得税、土地增值税、城市维护建设税和教育费附加、印花税等。你可能会疑惑怎么交这么多税呀?隔壁老王把房子送给他儿子就只交了印花税呀那是因为虽然涉及到这么多税种,但是有免征、不征的情况;

1.增值税:

涉及家庭财产分割的个人,无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹不动产的免征增值税。

政策依据:

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)

2.个人所得税:

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹,双方免征个人所得税。

政策依据:

《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)

3.土地增值税:

以赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税。

政策依据:

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕第6号)

4.城市维护建设税和教育费附加(地方教育费附加):

房屋赠与业务涉及的征免情况与增值税一致。

政策依据:

《中华人民共和国城市维护建设税法》

《征收教育费附加的暂行规定》(2011年修订)

5.印花税:

房屋赠与应按“产权转移书据”缴纳印花税,税率为万分之五。

政策依据:

《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)

优惠政策:

增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

政策依据:

《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)

总结:父母把房子赠与子女,父母需要交印花税。


▨  三、子女要交哪些税

1.个人所得税:

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹,双方免征个人所得税。

政策依据:

《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)


2.印花税:

房屋赠与应按“产权转移书据”缴纳印花税,税率为万分之五。

政策依据:

《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)

优惠政策:

增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

政策依据:

《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)


3.契税:

应按税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格缴纳契税,税率为百分之三至五。具体税率由省、自治区、直辖市人民政府在规定的税率幅度内提出。


政策依据:

《中华人民共和国契税法》

总结:

获赠父母赠与的房子,子女需要交印花税和契税。


小贴士:

1.对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。

2.对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。

3.对于个人无偿赠与不动产行为,应对受赠人全额征收契税。


案例:

重庆市老王名下有一套五年前购买的普通住宅,是家庭唯一住房。老王现在想把该套住宅送给自己已成年的儿子小王,已知该套住宅为100平方米,征收机关核定的最低计税价格为90万元,那么老王和小王分别要缴纳多少税费呢?

解析

老王:免征增值税、个人所得税、城市维护建设税和教育费附加,不征土地增值税,需缴纳印花税。

小王:免征个人所得税,需缴纳印花税和契税(重庆市契税税率为3%)。

答:老王赠与此住房需缴纳225元税款。小王获赠此住房需缴纳27225元税款。


温馨提示

受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后,再次转让该项不动产的,在缴纳个人所得税时,以财产转让收入减除赠与人房屋实际购置成本和受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,按适用税率计算缴纳个人所得税。


相关政策:

《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)

情形五、子女继承父母的房产要交哪些税?

房产继承几乎是每个家庭都会遇到的,那么子女在继承房产时需要交税吗?需要交哪些税?

提问:女儿继承父亲的房子需要交增值税和个人所得税吗?

回复:不需要缴纳增值税和个人所得税,只需缴纳印花税即可。


问题解析

1.增值税:

房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权,免征增值税。

政策依据:

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)

2.个人所得税:

房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。对当事双方不征收个人所得税。

政策依据:

《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)

3.契税:

对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。

政策依据:

《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函〔2004〕1036号)

4.土地增值税:

继承方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税。

政策依据:

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕第6号)

5.印花税:

房屋继承应按产权转移缴纳印花税,税率为万分之五。

政策依据:

《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)

优惠政策:

增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

政策依据

《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)

案例分析

小王的爸爸名下有一套普通住宅,过世后,小王法定继承了该套住宅,已知该套住宅为100平方米,征收机关核定的最低计税价格为90万元,那么小王需要缴纳多少税费呢?

解析:

小王是法定继承人,免征增值税及其附加税,不征契税、土地增值税和个人所得税。小王需缴纳印花税。税款计算:印花税(产权转移)=900000×0.05%×50%=225元

温馨提示

继承人转让受继承房屋时,以其转让继承房屋的收入减除原被继承人取得该房屋的实际购置成本以及继承和转让过程中继承人支付的相关税费后的余额,为继承人的应纳税所得额,按20%的税率缴纳个人所得税。

政策依据:

《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)。

契税法-2021年9月1日起执行!

▨  第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本法规定缴纳契税。


▨  第二条 本法所称转移土地、房屋权属,是指下列行为:

(一)土地使用权出让;

(二)土地使用权转让,包括出售、赠与、互换;

(三)房屋买卖、赠与、互换。

前款第二项土地使用权转让,不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。

以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的,应当依照本法规定征收契税。


▨  第三条 契税税率为百分之三至百分之五。

契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。


▨  第四条 契税的计税依据:

(一)土地使用权出让、出售,房屋买卖,为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款;

(二)土地使用权互换、房屋互换,为所互换的土地使用权、房屋价格的差额;

(三)土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为,为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。
纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的,由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。


▨  第五条 契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。


▨  第六条 有下列情形之一的,免征契税:

(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施;

(二)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助;

(三)承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产;

(四)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;

(五)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属;

(六)依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

根据国民经济和社会发展的需要,国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税,报全国人民代表大会常务委员会备案。


▨  第七条 省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税:

(一)因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用,重新承受土地、房屋权属;

(二)因不可抗力灭失住房,重新承受住房权属。

前款规定的免征或者减征契税的具体办法,由省、自治区、直辖市人民政府提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。


▨  第八条 纳税人改变有关土地、房屋的用途,或者有其他不再属于本法第六条规定的免征、减征契税情形的,应当缴纳已经免征、减征的税款。


▨  第九条 契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。


▨  第十条 纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。


▨  第十一条 纳税人办理纳税事宜后,税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记,不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的,不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。


▨  第十二条 在依法办理土地、房屋权属登记前,权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的,纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款,税务机关应当依法办理。


▨  第十三条 税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息,协助税务机关加强契税征收管理。


税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息,应当依法予以保密,不得泄露或者非法向他人提供。


▨  第十四条 契税由土地、房屋所在地的税务机关依照本法和《中华人民共和国税收征收管理法》的规定征收管理。


▨  第十五条 纳税人、税务机关及其工作人员违反本法规定的,依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关法律法规的规定追究法律责任。


▨  第十六条 本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。


▨  情形一、个人销售房产交哪些税


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